小房子真的值得买吗?

发布日期:2019-07-15

    编者按:本文摘自《微讯公报》大胡子朔方,作者:1平方,原名

    编者按:本文摘自《微讯公报》编号:大胡子朔方,作者:一正方形,原名:“小产权不能触动,能唤醒一个人就是一个人!”36氪经授权复制

    说到小产权房,我想起了一位远房的姑姑。

    她以前在省会城市工作,买了一栋三居室的小产权房,现在退休了,租了下来。

    四五年前花了几十万美元买下了它。

    元旦那天,亲戚们吹嘘自己“做事的能力”。当亲戚们听说小产权时,他们摇摇头,但是她非常自豪,她说:

    那个住宅区不会被拆除。再租20到30年不是什么大问题。”

    “此外,如果拆迁,我们还会损失很多钱!”

    我不知道我是否应该告诉她,四五年前成千上万的人可以付钱买一栋商业房子。

    现在,租金收入每月2,3000元,如果购买的是商品房,那么租金就会增加几十万。

    此外,拆迁补偿金真的属于你吗?

    一

    什么是小产权房?

    小产权房是相对于商品房而言的。目前尚无明确的法律概念。这只是一个流行的术语,住房建立在集体土地上,没有房地产证书。

    从本质上讲,小产权房是非产权房。

    一般有三种形式:

    1。个人或村民筹集自建资金。

    比如,几个村民把零星的小住宅区拼凑起来,把它们改造成七八层高的小建筑。

    2。由村集体组织建造的统一建筑。

    例如,村委会将村里的集体土地集中起来,自己开发。

    三。开发人员未经批准进行构建。

    一些开发商只是“征用”了农村土地用于开发,并没有获得相应的审批程序。

    购买这三类房屋只拥有使用房屋的权利,没有完全的所有权。此外,风险无处不在:

    (一)没有房地产证或者土地证的,可以拆除或者拍卖房屋;

    (二)未能正常行使买卖、赠与、置换、继承、租赁的权利,即使签订了有关合同,也不受法律保护;

    (三)无贷款,即使购房后全额还款,后期有资金周转的,银行也不能通过抵押获得贷款;

    (四)没有拆迁补偿,房屋拆迁时不能按照国家政策和有关拆迁法律、法规的规定取得拆迁补偿。

    (五)经营小产权房,获得免费医疗、义务教育资源是不可能的。

    这些风险是众所周知的,但它们仍然无法抵御市场上小产权房的“蛾火”。

    的确,如果非法建筑被拆除,这似乎是一个恰当的例子,而且国家没有对这些房屋采取真正的行动。

    说到无偿,就赔偿而言,这不是利润吗?

    还有,就是说小产权有改正的时候?

    看起来,在不确定的情况下……这些话都是在概率上,但是,具体到我们个人的风险是0还是1,任何变化,甚至利润都会漂移。

    二

    小产权的最大优点是便宜。

    一般来说,同一地点的商品房只需要30%-50%的价格,这真的满足了很多人的住房梦想。

    但这并不意味着它真的很便宜。

    首先,普通商品房的成本构成为:房价=土地成本(30%)、开发成本(10%)、建设成本(20%)和安全成本(15%)和利润(25%)。

    相比之下,小产权房吞噬了政府土地成本(30%)和税收(15%)的利息,并切断了近50%的价格空间,没有多少好处。

    反之,安全成本被严重扣除,住宅的规划、质量、配套远远不能与商品房相媲美。

    便宜货不好还是次要的,最真诚的就是你面前显然有“买家致富”的机会,但你并不珍惜。

    众所周知,房屋不仅具有住宅属性,还具有金融属性,这就是我们通常所说的投资。

    对于那些认为只需要买房子就可以住的人来说,几乎没有人关心他们的房价是否正在上涨。

    好吧,我们算账吧。对于同一地区的房子,我们假设小产权的单价是3000元/对于10000元/你有300000的住宿费。

    选择商品房,您缴纳30万首付,可以购买100套的小型住房;

    选择小产权,你必须一次性付清。当然,你也可以买100栋自建的房子。

    看起来这是赚来的。

    别傻了!价值30万元的小产权房能和价值100万元的商业房一样吗?

    假设羽毛掸子在“一般上升”的东风中飞向天空。在这两年里,两者的增长率是一样的。

    那30万马克增值30%赚90万元,而100万马克增值30%是30万元。

    此外,小产权房的升值速度远低于普通商品房。

    小产权不能安定下来,没有学位,既没有贷款也没有抵押,除了自营职业,增值几乎为零,升值速度远远落后;

    因此,在房地产投资中,选择往往比努力更重要。

    一旦错误的财宝被村民们出卖、摧毁、没收和撕毁,你就一无所有。

    即使你有幸拥有一个小产权,你仍然对它已经增长了数千年感到自满。最好看看那些年你错过的商品房,它们已经变成几何形了。

    三

    小产权的最大风险在于没有得到法律的保护和国家的承认。

    即使双方签订了合同、协议或者有关文件,也不具有法律效力。

    坦率地说,这只是几十年性交的租金,然后顺其自然,经得起政府和卖家的突然轰炸。

    一旦发生重大的利益纠纷,如房价飙升、房屋拆迁等,卖方可以随时以非法私人交易为由要求解除合同;

    也就是说,即使拆迁,也与你无关,村民和卖家可以随时违约,毕竟,转让是无效的。

    你觉得“亳拆亳涨价”的收入,可能不是你的头。

    如果我们不提高价格,不摧毁它,它越有益,变脸的风险就越大。

    即使没有利益纠纷,你的房子也会面临清理非法建筑的风险,岌岌可危。

    一旦一大笔钱花在了写博客的可能性上,国家出台的相关政策就如同恐慌鸟,处于长期风险漩涡中的盈亏。

    四

    小产权最致命的危害是不可能在短期内纠正它们。

    对于小产权,政策从来没有放松过,并且时不时地浇冷水以定期熄灭右转火焰。

    首先,近年来,国土资源部对农村土地权利进行了大规模的确认。在房地产统计和登记中,小产权房被严格排除在外。

    然后,在2017年9月20日,国土和住房部联合发布了《关于房屋买卖与房地产登记挂钩的通知》,明确提出防止通过房地产登记进行小产权房登记的合法化。

    近日,广东省自然资源厅3日发布了《关于加快办理不动产登记历史遗产的指导意见》,明确规定小产权房等不符合法律、法规的,不办理有关登记手续!

    12月23日,提交全国人民代表大会常务委员会审议的《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案,探讨了土地制度改革:非农建设用地不再“必须国有”。

    也就是说,集体土地可以在市场上交易,而且许多集体土地已经从媒体上获得了繁荣:这是否意味着小产权房正在发展呢?

    然而,小产权房不可能在五年内进行改造。

    首先,草案只涉及可以上市的工商用集体土地,没有提及集体住房用地。

    其次,除了法律上的限制,还有不可逾越的房价。

    从全国来看,我国小产权房的面积约为73亿平方米,接近商品房的70%。

    城市越发达,城市里的村庄就越密闭。

    比如,广州有100多个村庄,而深圳则不止这些。2016年,深圳市商品房和保安住房存量不到200万套,城镇小产权房存量超过400万套。

    如果我们允许小产权房进入市场,我无法想象它会给商品房市场带来多大的混乱……

    此外,反过来,为了确保“不炒房”和“坚决抑制房价上涨”的稳定局面,控制小产权房的进入是最简单、最有效的技巧。

    所以,不要冒险,不要被卖家愚弄。一旦有任何成功的拆迁补偿或矫正案件,小产权房的价格不应该飙升?

    写在最后

    小产权房,便宜又没有好货,真是老祖宗最朴素的俗语。

    最致命的是,短期内没有可能进行修正。

    此外,不可能以最小的投资来杠杆化和杠杆化最大回报。

    没有商品房的金融属性,就意味着我们永远无法真正享受房价上涨带来的巨大利益。

    城市更新速度越快,风险就越大,无法享受到城市化带来的红利。

    各种限制不能自由交易,不能随着市场的动荡或自身的变化而及时替代,等同于花费大量金钱购买商品,只能借入通货膨胀的大趋势,物价上涨有零星升值。

    说了这么多,可以说我买了这个小产权房出租,特别是在广州和深圳,那里人多地少,租金收入确实可观。

    但是高租金的城市房价并不便宜,而且还要一次性支付,比如深圳,要买一套两三百万,这笔钱是用于财务管理的,月收入不损失月租。

    如果你想买,我只能说,除非它真的足够便宜,否则你可以试着不去碰它。